Ordentliche Kündigung: Pflichtverletzung

Ein Gericht verletzt den Anspruch des Vermieters auf rechtliches Gehör, wenn dieses den auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht vollumfänglich berücksichtigt. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Az. VIII ZR 39/15) sei bei der Aussprache einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter immer eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, die die Kündigung begründet erscheinen lassen kann.

Nach der hier relevanten gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestehe ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses immer dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzte.

Im konkreten Fall lässt der Bundesgerichtshof zunächst ausdrücklich offen, ob es an einem solchen Verschulden fehlt, wenn der Mieter die bereits titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters nicht zahlt, weil er in Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Vermieters die Vermögensauskunft abgegeben hatte. Die Vorinstanz hatte diese Ansicht vertreten.

Dort wird ausgeführt, dass der Mieter zwar für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe. Eine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit begründe aber nicht ohne weiteres ein Verschulden für die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten. Im gegebenen Sachverhalt handele es sich nicht um rückständige laufende Mieten, sondern um Folgeansprüche aus der Verletzung des Vertragsverhältnisses, hier rechtskräftig festgestelltes falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters seien durch diese Vertragsverletzung aber nicht maßgeblich beeinträchtigt, weil die laufende Miete gezahlt werde. Eine Beendigung des Mietverhältnisses sei daher noch nicht berechtigt.

Im konkreten Fall stützte der klagende Vermieter seine ordentliche Kündigung jedoch nicht nur auf die Nichtzahlung einer bereits rechtskräftig festgestellten Schadensersatzforderung, sondern auch auf weitere, verhaltensbedingte Umstände. Der Vermieter trug vor, dass der Mieter seine Miete erneut gemindert habe, obwohl der entstandene Schaden nach gerichtlicher Feststellung in seinem Verantwortungsbereich liege.

Diese weiteren Umstände dürfe ein Gericht nicht unbeachtet lassen, weil sie entscheidungserheblich seien. Denn mit der Nichtbeachtung der Ausführungen habe sich das Gericht den Blick dafür verstellt, dass in erneuten Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der nach bereits rechtskräftiger Feststellung im Verantwortungsbereich des Mieters liege, eine schwerwiegende und schuldhafte Vertragsverletzung liege, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund des bereits geführten Schadensersatzprozesses klar sein müsse.